Introductie

Het remixproject behelst de introductie van een derde manier van vastgoed ontwikkelen. Naast nieuwbouw en renovatie is het ook mogelijk om gebouwen te remixen. Overtollige gebouwen worden daarbij gedemonteerd in herbruikbare bouwkundige elementen, zoals prefab beton gevels en vloeren. Met deze elementen worden nieuwe gebouwen ontworpen en gerealiseerd. Leegstaande kantoren kunnen daarmee terugkomen als hoogwaardige woningen met een grote ruimtelijke kwaliteit. Het doel van remixproject is meerledig. Het is tevens een gereedschap in het oplossen van het enorme vastgoedoverschot in Nederland. Het overschot kan daarbij worden ingezet in de grote vraag naar woningen. De remixwoning heeft ook hele bijzondere kwaliteiten. De vrije hoogte is groter dan standaard bij woningen, omdat namelijk de standaard van kantoorbouw wordt meegenomen. De vloeroverspanningen zijn eveneens veel groter. De woningen zijn daarmee zeer ruim en flexibel in te delen. Daarnaast heeft de remixwoning een duidelijke scheiding tussen casco en afbouw. Het casco bestaat uit bestaande elementen zonder ingestorte leidingen en kanalen. De gehele installatietechniek komt in de afbouw. Dit maakt het mogelijk om na verloop van tijd de gehele installatie een update te geven zonder dat het casco hoeft te worden aangepast. Als na een halve eeuw het hele gebouw in deze vorm niet meer gewenst is, dan kan het casco wederom geremixt worden. Een gemiddelde kanaalplaat kan toch zeker 200 jaar mee, als het niet meer is.

Japans aardewerk gerepareerd in Kintsugi-stijl met goudlijm

Voorbeeld remix-casco met in rode kleur de aanpassingen aan de bestaande elementen en in groen de nieuwe toevoegingen

Ambitie

De leegstand van vastgoed in Nederland is inmiddels een bekend fenomeen geworden. Nu kent de leegstand natuurlijk vele gezichten, afhankelijk van het soort gebouw, de omgeving waar het gebouw staat en hoeveel gebouwen in de omgeving leeg staan. Veel leegstand is ook onzichtbaar. Delen van een gebouw worden nog gebruikt, de receptie is bezet en er staan auto’s voor de deur. Ondertussen kan het goed zijn dat driekwart van het gebouw al langere tijd leeg staat.
Nu men weer wat positiever over de economie gestemd is komt er langzaam een beperkte kentering in het beeld. Leegstand in en nabij de grote steden wordt langzaamaan weer bezet. Met lage huren voor startups, horecaconcepten en andere vormen van creatieve marketing herontdekken de werkende stedelingen de leegstaande gebouwen. Dit scenario is echter voorbehouden aan maar een klein deel van de leegstand. De toekomst voor de overige gebieden zal vooral draaien om een grondigere herbestemming. Maar wat zijn de alternatieven voor de kantoorgebouwen? Een woonbestemming, studentenhuisvesting, hotel of terugbrengen tot natuurgebied? En hoe gaat dit dan gebeuren? Zijn onze opties van of sloop/nieuwbouw of renovatie niet te beperkt? Gebouwen zijn al snel niet geëigend voor renovatie, is de sloophamer dan de enige optie? Over duurzaamheid moet men het dan niet hebben.
Met het remixproject beschouwen wij het ‘waardeloze’ gebouw als een depot van waardevol materiaal en intelligente elementen. Als het gebouw in de huidige vorm niet meer voldoet dan passen we de vorm aan. De elementen waar het gebouw uit bestaat worden onderdeel van een circulair proces. Met de enorme leegstand als spin-off kan een enorme stap worden gezet richting een echte verduurzaming van het vastgoed. Maar waarom zou men dat willen? Omdat een remixwoning gewoon veel meer kwaliteit biedt.

Foto van het bestaande en nooit gebruikte kantoorpand

Zuidpark Amsterdam, hergebruik oud kantoorpand, met co-working, ecologische daktuin, e.d.

Materiaal

De kantoren die in Nederland leegstaan zijn zeer divers van aard: locatie; leeftijd; grootte; constructie. Het laatste punt is zeer bepalend voor de technische haalbaarheid van renovatie. Er zijn de grootschalige gebouwen uit de jaren 1960-1980, gekenmerkt door gevels van gewassen grindbeton en zware betonconstructies. Zowel de locatie, veelal in stedelijke gebieden, als de constructieve opzet maakt deze gebouwen in principe geschikt voor renovatie. Vanaf 1980 werden vele goedkope en standaard gebouwen gerealiseerd aan de randen van steden, langs de rijkswegen en letterlijk in de polder. Dit was mede mogelijk door de sterke opkomst van de prefabricage van betonnen constructie elementen. Met de kanaalplaten, dragende gevelelementen en prefab kolommen en balken was de bouwtijd zeker gehalveerd. Voor een groot deel van deze ‘snelle’ prefab kantoorbouw zal geen nieuwe kantoorgebruiker gevonden kunnen worden. De kantoorgebieden hebben op de langere termijn veelal wel potentie als woongebied. Maar in hoeverre kunnen deze prefab gebouwen worden omgebouwd tot woningen?
Een prefab betonconstructie bestaat uit onderdelen die van tevoren zijn geproduceerd in een fabriek. De elementen zijn niet groter dan wat er over de weg vervoerd kan worden. Elk element is toegesneden op zijn functie binnen de gehele draagconstructie. Een kanaalplaat is een betonnen vloerplaat die bijzonder geschikt is om met een minimaal materiaalgebruik een overspanning te realiseren. De gevelelementen zijn prefab betonnen platen met aan de bovenzijde een doorlopende nok waar de kanaalplaten op gelegd worden. In de platen worden gaten gemaakt, de ramen.
Doordat de elementen zozeer zijn toegesneden op hun taak zijn ze niet goed in staat om aanpassingen op te vangen. Bij een kanaalplaat kunnen geen sparingen gemaakt worden voor schachten. De gevelelementen laten evenmin ingrijpende aanpassingen toe. Tenslotte is bij een standaard kantoor de ontsluiting beperkt tot een centrale lift- en trappenkern. Voor woningen volstaat dit niet. Al met al zijn er zoveel dure aanpassingen en toevoegingen nodig dat deze transformatie slecht haalbaar is.
Wat nu te doen met deze gebouwen? Laten we nog eens kijken waar het probleem zit. De locatie is niet goed, de vorm en plattegrond is wellicht niet meer geschikt, de technische infrastructuur is achterhaald en slecht aan te passen. Mankeert er iets aan de constructie, nee. Aan het materiaal mankeert niets. De kanaalplaat doet nog steeds wat hij moet doen en dat geldt ook voor de andere onderdelen. En dat blijven ze nog doen voor zeker 200 jaar. Hier ontstaat het idee van het remixproject. Als de gebouwen als een puzzel van prefab onderdelen in elkaar zijn gezet, dan kunnen we het ook weer uit elkaar halen. Demonteren, dus. De elementen blijven intact en behouden hun intelligentie. Vervolgens leggen we de puzzel opnieuw maar op een andere manier. Nieuwe gebouwen worden gebouwd met bestaande elementen.

Amsterdam Zuid-Oost Amstel III , een kantorengebied met een van de hoogste leegstandspercentages van het land

voorbeeld demontage prefab-betongebouw, Rijnstraat 8, Den Haag

Architectuur

Bij het ontwerpen van een nieuwbouwproject heeft de architect een grote vrijheid. Alles kan in principe nog bedacht worden. Bij een remixproject ligt dat wat anders. De onderdelen waaruit het nieuwe project wordt opgebouwd liggen al vast. Er zijn x kanaalplaten van 7,2 meter lengte, y platen van 10,8 meter, ga zo maar verder. Hetzelfde geldt voor gevelelementen, kolommen en balken. De focus bij het remixproject ligt op het hergebruik van het casco. Dat neemt niet weg dat bij elk brongebouw gekeken zal worden in hoeverre de overige bouwmaterialen voor hergebruik geschikt zijn. Daarbij zullen de intrinsieke kwaliteiten van het materiaal versus de kosten van een demontage worden afgewogen. Gevelkozijnen uit 1980 voldoen bij lange na niet aan de eisen die tegenwoordig worden gesteld en zullen worden gerecycled tot herbruikbare grondstoffen. Natuursteen gevelplaten zijn vanzelfsprekend een ander verhaal, deze zullen direct worden hergebruikt in het remixproject. De veelvuldig toegepaste verlaagde systeemplafond leveren een grote hoeveelheid minerale wol op die vooral goed geschikt is voor recycling tot gevelisolatie of bakstenen.
Toen het idee ontstond ging dit gelijk gepaard met het besef dat men de vrijheid moet nemen om ook nieuw materiaal toe te voegen. Hiermee krijgt men een middel om de gebouwen die bedacht worden goed in te bedden in hun omgeving, maatwerk wordt weer mogelijk. Daarnaast was er gelijk de ambitie dat het resultaat niet mag onderdoen voor nieuwbouw. Integendeel, het moet meer bieden, meer kwaliteit, meer uitstraling.
Kenmerkend voor de remixwoning is het gegeven dat de beukbreedte wordt bepaald door de vrije overspanning van de bestaande kanaalplaten. De kantoren hadden over het algemeen grote en vrije vloeren waardoor allerlei indelingen mogelijk waren. Bij de remixwoningen draaien we de constructie een kwartslag. Wat buitengevel was wordt de woning scheidende wand en de vrije overspanning van de kanaalplaten bepalen de maat van de evenzo vrije indeling van de nieuwe buitengevel. De royale vrije hoogte is een andere grote kwaliteit die men meeneemt uit de kantorenbouw. Het gebruik van reeds bestaande prefab onderdelen impliceert dat er geen kanalen of leidingen zijn ingestort, zoals wel gebruikelijk bij nieuwbouwwoningen. Tegelijkertijd leveren de elementen over het algemeen te weinig geluidsisolatie als woningscheiding. Beide punten zijn aanleiding om de woningen juist heel innovatief te maken. Door het toevoegen van een afbouw ‘schil’ kunnen zowel de installaties worden geïntegreerd als ook de gewenste geluidsisolatie opgelost. Dit maakt de woningen gelijk zeer goed aanpasbaar. Bij een gewenste update van de installatietechniek blijft het casco onaangetast en hoeft alleen de afbouw aangepast te worden. Tevens is het mogelijk om de woningplattegronden aan te passen of om woningen te splitsen of samen te voegen.

Opengewerkte studio woning project Lijnbaan

Schematische weergave van de remixwoning; de afbouw en indeling is volledig aanpasbaar binnen het casco

Duurzaamheid

Duurzaamheid vormt een belangrijke drijfveer voor het remixproject. Het remixproject draait geheel om het duurzame gebruik van slimme bouwelementen. Als we ons blijven bepreken tot de keuze tussen renoveren en sloop/nieuwbouw wacht een enorme groep gebouwen de sloophamer. Dat zou simpel gezegd nogal dom zijn, een enorme kapitaalvernietiging met zeer negatieve gevolgen voor het milieu in reststoffen en energieverbruik.
Met het directe hergebruik van betonelementen bespaart men op het verbruik van nieuwe grondstoffen en op de productiekosten van nieuwe elementen. Beton bestaat uit zand, grind, cement en water. De winning van zand en grind vormt vooralsnog geen zware aanslag op het milieu. Sterker nog, met het nieuwe Deltaplan komt er komende jaren een grote hoeveelheid zand ter beschikking. De grote milieuwinst met het hergebruik van betonelementen vormt het uitsparen van nieuw cement. De productie van cement is verantwoordelijk voor 77% van de CO2 productie bij beton. Het transport is vervolgens verantwoordelijk voor een aanvullende 20%. Ook dit aspect wordt geminimaliseerd bij het remixproject, dat uitgaat van remixen op dezelfde locatie als het brongebouw of binnen een straal van 15-20km.
Dezelfde duurzaamheidsambities als bij een nieuwbouwproject kan men loslaten op een remixproject, waarbij het remixproject natuurlijk altijd beter scoort op het hergebruik.
Bij het remixproject maken wij een onderscheid tussen direct hergebruik en recycling, waarbij het laatste staat voor het terugbrengen tot een grondstof. Aluminium raamkozijnen uit een gebouw van eind vorige eeuw hebben met de huidige energieprestatienormen nagenoeg geen waarde meer, terwijl aluminium goed gerecycled kan worden tot hoogwaardige nieuwe kozijnen. Bij de inventarisatie van een brongebouw zal een onderbouwde keuze worden gemaakt welke onderdelen zich lenen voor direct hergebruik of recycling.

Het remixproject past naadloos binnen de ideeën over een circulaire economie die een steeds bredere basis vinden. De gebouwen om ons heen vormen geen wegwerpartikel meer. Gebouwen worden juist een gebruiksartikel. Als het specifieke gebruik na verloop van tijd drastisch wijzigt dan past het gebouw zich aan. Binnen het casco van een remixwoning kan men eenvoudig de afbouw en indeling veranderen. En als dat casco ook niet meer voldoet dan is de volgende remixronde aan de orde.