Maar liefst 17 miljoen m2 van het kantooroppervlak in Nederland is overbodig. Dat is zo'n 30% op het totaal van 54 mln m2 aan kantoorvloeren in Nederland.
- Financieel Dagblad, OfficeRank
• dragende gevelelementen worden woningscheidende wanden
• vrije woningindeling
• lichte extra woningscheidingen mogelijk
• hergebruik gevelmateriaal kantoor
• loggia’s en franse balkons
• voordeuren aan de straat
• restant wordt afgevoerd voor recycling
Concept
Van leegstaande kantoren naar hoogwaardige woningen
Het remixproject behelst de introductie van een derde manier van vastgoed ontwikkelen. Naast nieuwbouw en renovatie is het ook mogelijk om gebouwen te remixen. Overtollige gebouwen worden daarbij gedemonteerd in herbruikbare bouwkundige elementen, zoals prefabbeton gevels en vloeren. Met deze elementen worden nieuwe gebouwen ontworpen en gerealiseerd. Leegstaande kantoren kunnen daarmee terugkomen als hoogwaardige woningen met een grote ruimtelijke kwaliteit.
Het doel van remixproject is meerledig. Het is een extra gereedschap in het oplossen van het enorme vastgoedoverschot in Nederland. Het overschot kan daarbij worden ingezet in de grote vraag naar woningen. De remixwoning heeft bijzondere kwaliteiten. De vrije hoogte is groter dan standaard bij woningen, omdat namelijk de standaard van kantoorbouw wordt meegenomen. De vloeroverspanningen zijn eveneens veel groter. De woningen zijn daarmee zeer ruim en flexibel in te delen.
Daarnaast heeft de remixwoning een duidelijke scheiding tussen casco en afbouw. Het casco bestaat uit bestaande elementen zonder ingestorte leidingen en kanalen, de gehele installatietechniek komt in de afbouw. Dit maakt het mogelijk om na verloop van tijd de gehele installatie een update te geven zonder het casco aan te passen. Als na een halve eeuw het hele gebouw in deze vorm niet meer gewenst is, dan kan het casco wederom geremixt worden. Een gemiddelde kanaalplaat kan toch zeker 200 jaar mee.
Barry van Waveren, architect: “In het verleden heb ik aan vele nieuwbouwprojecten mogen werken. Dat deed ik met veel energie en ambitie, totdat ik besefte daarmee bij te dragen aan een probleem, namelijk de leegstand. Met het remixproject wil ik daar een hoogwaardig en duurzaam alternatief voor bieden.''
Felicien Duquesnoy, projectontwikkelaar: “de speciale kwaliteit van het remixproject zie je niet direct, je moet eerst anders gaan kijken. Maar als je het ziet, dan zie je dat alles van waarde is, ook de leegstand. Het enige wat we moeten aanpassen is onze manier van ontwikkelen. Het gaat niet om het realiseren van een project, het gaat om waardecreatie en slim gebruik maken van hetgeen er al is”.
Het ontwikkelen van een raamwerk voor de toekomst met het materiaal van gisteren
- Felicien Duquesnoy, projectontwikkelaar
Werkwijze
Hoe gaat een remixproject in zijn werk en hoe komt men van een leegstaand kantoorgebouw naar een remix woongebouw? Hieronder schetsen wij het stappenplan.
Het begint met een leegstaand gebouw of het begint met een beoogd nieuwbouwproject. In het eerste geval zal worden onderzocht of het gebouw zich leent voor een herbestemming middels een renovatie, met een focus op de locatie en ontwikkelkansen en daarnaast de constructieve opzet. Als dit niet het geval is dan wordt onderzocht of het gebouw zich wel leent voor remix. Kan het als brongebouw functioneren? Daarbij hoort natuurlijk ook een beeld van het beoogde doelgebouw. In het tweede geval wordt het van de andere kant aangevlogen.
Met een globaal beeld van het doelgebouw wordt gezocht naar een brongebouw dat de type elementen kan leveren die gewenst zijn. Essentieel daarbij is wel dat er nog geen vast ontwerp voor de nieuwbouw ligt. Wil het remixproject succesvol zijn dan moet het ontwerp gebaseerd zijn op de beschikbare elementen, en niet andersom. Hoewel binnen het remixproject de focus ligt op een metamorfose van kantoor naar woningen is dit geenszins de beperking. Een remix van kantoor naar een nieuw kantoor is net zo goed mogelijk, of tot enig ander doelgebouw.
Evenmin hoeven wij ons te bepreken tot het demonteren van leegstaande kantoren. De komende jaren zal de leegstand in maatschappelijk vastgoed grootse vormen aan gaan nemen. Veelal hebben deze gebouwen, denk aan onderwijs en zorg, andere karakteristieken dan de gestandaardiseerde kantoorpanden. Maar er is geen twijfel over de vraag of deze gebouwen geschikt zijn voor een remixproject. Uitgaande van een leegstaand gebouw kan men de volgende vier stappen onderscheiden:
Quickscan
Snelle analyse of het gebouw zich leent voor een remixproject in combinatie met een check van de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan. Vervolgens wordt er verder gekeken naar de mogelijke vormen van transformatie. Een remixproject hoeft niet zuiver te gaan om het compleet demonteren van een gebouw. Er zullen vaak goede redenen zijn om juist een combinatie van remix met renovatie, sloop en nieuwbouw te zoeken
Inventarisatie
Alvorens men aan het werk kan met het ontwerp van het remixproject moeten de bestaande elementen in kaart worden gebracht. Het is belangrijk dat hierbij zoveel mogelijk informatie over de materialen wordt verzameld. Daarbij zullen bronnen worden onderzocht zoals het bouwarchief en revisiegegevens van eigenaren en leveranciers. Er zal tevens een opname in het bestaande gebouw plaatsvinden. Alle gegevens worden verwerkt in een 3D BIM model.
Casco ontwerp
Op basis van de inventariseerde elementen kan een casco ontwerp worden gemaakt voor het remixproject. De bestaande elementen worden daarbij een slimme manier gecombineerd tot een structuur die bijzonder goed past in de nieuwe context en voor het nieuwe programma. Het casco biedt ook ruimte voor toekomstige aanpassingen.
Totaal ontwerp
Bij een totaalontwerp wordt het plan geheel uitgewerkt. Alle herbruikbare elementen uit het brongebouw vinden daarbij hun weg naar het remixproject. Niet alleen het casco, maar ook gevelmaterialen, trappen, etc. De projecten die op deze site worden getoond geven een goed beeld van het mogelijke eindresultaat.
Het einde van een verkeerd gebouw op de verkeerde plek en het begin van iets moois
- Ronald de Nas, StudioNAS woningmarktadviseur
Nieuws
De laatste ontwikkelingen
We kunnen alles ontwerpen met de onderdelen van bestaande gebouwen
- Barry van Waveren, Architect reA en initiator remixproject
Projecten
Om de kracht van het remixproject te tonen heeft reA een drietal voorbeeldprojecten uitgewerkt. Hierbij zijn drie leegstaande kantoorpanden in Amsterdam herontwerpen tot woongebouwen. De Bijlmerbajes dient zich inmiddels aan als eerste testcase.
De voormalige gevangenis Bijlmerbajes dichtbij het Amstelstation is door de staat in de verkoop gezet. Na een intensieve verkoopprocedure is het team onder leiding van AM als winnaar uit de bus gekomen. In de plannen verandert de Bijlmerbajes in het Bajeskwartier...
Het kantoorgebouw aan de Kingsfordweg dichtbij station Sloterdijk heeft reeds vanaf de bouw een geschiedenis van leegstand. Het is nooit geheel in gebruik geweest. Ook nu ligt de bezetting niet hoger dan ongeveer 20 %. Het kantorengebied rondom station Sloterdijk zou zich de komende jaren kunnen ontwikkelen tot een levendig stedelijk gebied met menging van kantoren, woningen en voorzieningen...
Het Waterland gebouw aan de Karspeldreef was jarenlang in gebruik als kantoor van de woningstichting Rochdale. Gebouwd in 1987 kent het gebouw een prefab betonstructuur met dragende gevelelementen, kanaalplaatvloeren, kolommen en balken. De gevel is een aluminium vliesgevel met spiegelglas. De twee kantoorvleugels zijn verbonden door een centrale kern met liften en sanitair. Voor het remixproject is er vanuit gegaan dat de kern...
Het Tiara gebouw in het kantorengebied Riekerpolder, Amsterdam West, is gerealiseerd in 2002.
De pakweg 10.000m2, verdeeld over drie kleinere volumes op een parkeerkelder, hebben nog nooit een huurder kunnen vinden. De Riekerpolder leent zich zeer goed voor een transformatie naar een gemengd woon-werk gebied. Het karakter van de aangrenzende stadswijk (Nieuw Sloten) wordt bepaald door...
De technische levensduur van constructie elementen is bijna oneindig, de functionele levensduur van een gebouw slechts 15 jaar.
- Michiel Visscher, adviseur circulair bouwen Royal HaskoningDHV
Netwerk
Het kernteam van remixproject bestaat uit:
Barry van Waveren, reA architectuur, architect en conceptbedenker.
Felicien Duquesnoy, RPD Strategies, projectontwikkelaar en mede-bedenker.
Maurice Hermens, Royal HaskoningDHV, als de meer creatieve constructeur.
Boele & van Eesteren en Beelen hebben bijgedragen met de hoognodige achtergrondkennis.
Het onderzoek voor het remixproject is financieel ondersteund door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie.
Het netwerk van betrokken bedrijven en instanties breidt zich langzaam maar zeker uit...
Een belangrijke stap naar een volledig CO2-neutraal hergebruik van bouwconstructies, met grote winst in kwaliteit en functionaliteit
- Maurice Hermens, Constructeur bij Royal HaskoningDHV
Contact
Voor vragen over het remixproject kunt u contact opnemen met:
Barry van Waveren
reA architectuur
barry@re-a.nl
06-10372012
Felicien Duquesnoy
RPD Strategies
06-53705458